租房合同纠纷：提前退租、房屋损坏，责任怎么分？

发布者: admin | 发布时间: 11-20 09:35| 查看数: 30| 评论数: 1 |帖子模式

租房合同纠纷：提前退租、房屋损坏，责任怎么分？
租房过日子，谁还没遇到过点糟心事呢？要么是工作突然调动不得不提前退租，要么是住久了家电说坏就坏、墙面蹭得脏乎乎，房东和租客各说各的理，吵来吵去也没个正经结果。到底提前退租要不要赔违约金？房屋损坏该谁来修、谁来赔？这些问题其实说简单也简单，但真碰上了就容易越扯越乱。
先说说提前退租这事儿吧，身边好多朋友都踩过坑。有个租客单某，租了套月租金 8600 块的两居室，合同一签就是两年，结果住到一年零三个月，公司派他去外地分公司，只能想办法退租。他先微信跟房东赵某说了退租想法，房东当时回了句 “行吧，那尽快办手续”，俩人约定好时间交接了房屋。本以为押金能顺顺利利拿回来，没想到房东转头就说要扣 1.5 个月租金当违约金，一共 12900 块，还翻出合同说里面写得明明白白。单某觉得特冤枉，明明房东都同意退租了，怎么还能算违约呢？后来闹到法院，法官判单某得付这笔钱，说提前退租本身就是违约行为，房东同意解除合同可不代表不用承担违约责任。
但也不是说提前退租就一定得赔，关键还得看合同怎么写，还有双方有没有真的协商好。见过些合同里写得特细，比如 “承租人有权提前一个月以书面形式通知出租人解除合同，这种情况下不用承担违约责任”，要是有这种约定，按规矩办事基本就没事。但更多合同会写，提前退租得付 1-2 个月租金当违约金，毕竟房东重新找租客要时间，这段空置期的损失总得有人担着。还有些租客想耍小聪明，觉得 “转租给别人就行”，其实不一定管用 —— 要是合同里明确禁止转租，没经过房东同意就私自转出去，照样可能要担责任。之前有个案例里，租客没提前通知就解约，合同里还写着履约未满一年要付两个月租金违约金，最后法院也支持了房东的诉求。

再聊聊房屋损坏的责任划分，这更是租房纠纷的重灾区，几乎一半以上的矛盾都出在这儿。上个月我同事租的老房子，夏天空调突然不制冷了，房东过来看了眼就说是租客使用不当弄坏的，让他自己找师傅修；我同事特委屈，说这空调都用了快十年了，肯定是老化导致的，该房东负责。其实这种情况特常见，核心就是要分清 “正常损耗” 和 “人为损坏”，可偏偏这俩界限有时候特模糊。
像墙面住久了轻微发黄、家电用了好几年后自然出故障、水龙头慢慢开始漏水，这些基本都算正常损耗，按理说该房东负责维修更换。但要是租客搬东西时不小心把墙面砸出个坑、用硬物把地板划得一道一道的、洗衣机里塞太多衣服直接把电机烧坏，那肯定是租客的责任，要么自己修要么照价赔偿。还有些小问题容易扯皮，比如窗帘挂钩断了、门锁用着不顺畅，要是日常用着慢慢坏的，大概率房东来处理；但要是租客暴力开关门把锁芯弄坏，那就是租客的锅了。之前有个判例里，租客把阳台的玻璃门撞碎了，主张是门老化，但法院看了入住时的照片，门是完好的，最后判租客赔偿了维修费。

这儿有个实在的小技巧得分享给大家，入住当天一定要拍清楚房屋的每处现状，墙面、家电、家具的细节都别落下，最好和房东一起列个 “入住清单”，注明哪些地方本来就有损坏、哪些家电是好的，双方签字确认。这样退租的时候，房东就没法凭空说某个东西是租客弄坏的。还有就是维修的时候，不管是谁的责任，维修票据、和房东的聊天记录都得留好，万一后续真闹起来，这些都是能说话的证据。我之前有个朋友退租，房东说油烟机是他用坏的，他直接翻出入住时拍的油烟机油污照片，房东立马就没话说了。
《民法典》里其实早有相关规定，当事人得按合同约定履行义务，一方违约就得承担责任，就算合同解除了，该赔的钱也得赔。但实际生活中，好多人签合同的时候光看租金，其他条款扫都不扫，或者觉得 “房东人挺好，口头约定就行”，真出问题了就拿不出证据。比如有些房东收了押金，退租时随便找个理由扣钱，说 “墙面脏了要扣 500 块清洁费”，但合同里根本没写这一条，这时候租客就可以硬气点拒绝扣款。还有的房东在合同里写超高违约金，比如提前退租要付六个月租金，这种要是明显超出实际损失，法院也可能会调低。

总结一下吧，提前退租能不能不赔违约金，主要看合同约定和双方协商结果，最好是提前一个月跟房东好好沟通，能书面通知就别只用微信说，争取减少损失；房屋损坏就看是自然老化还是人为造成的，入住时留好证据比啥都强。租房本来是为了方便生活，没必要因为这些事闹得脸红脖子粗，大家互相体谅点，按规矩办事，好多纠纷其实都能避免。

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